Do podnájmu? Pořádně si prověřte nájemce!

Zejména mladí lidé přijíždějící do větších měst za účelem studia či práce se mohou dostat do situace, kdy uzavírají nikoli nájemní, ale podnájemní smlouvu. Tento smluvní typ má charakter odvozeného právního vztahu a je třeba si být jist důvěryhodností protistrany. Případné prohřešky nájemce vůči pronajímateli mohou vyústit v rychlý konec obou smluvních vztahů. Jak tedy vlastně při uzavírání podnájemních smluv postupovat a čeho se vyvarovat?

V první řadě je nutné si uvědomit, že podnájemní smlouvu lze uzavřít pouze v případě existence smlouvy nájemní. Oba druhy smluv jsou upraveny v Občanském zákoníku a jejich obsah je velmi volný. Je třeba si pouze ověřit, zda některé smluvní body nejsou v rozporu s Občanským zákoníkem.

K uzavření podnájemní smlouvy je tedy nutná existence smlouvy nájemní a podnájemce by si měl ve vlastním zájmu nájemní smlouvu vyžádat. Nechce-li mu takovou smlouvu z nějakých důvodů nájemce poskytnout, pak by měl podnájemce od uzavření smluvního vztahu ustoupit.

Bez souhlasu pronajímatele nelze podnájemní smlouvu uzavřít

Podnájemní smlouva jako taková nemá ze zákona písemnou formu. Zcela určitě ji lze ovšem doporučit. Navíc je nutné si uvědomit, že podnájemní smlouva vyžaduje písemný souhlas pronajímatele. Bez souhlasu pronajímatele je totiž jakákoli podnájemní smlouva neplatná. Nejjednodušší formou lze postavení jednotlivých smluvních stran a finanční toky mezi nimi vyjádřit následujícím schématem.

Z výše uvedeného modelu vyplývá, že nájemce figuruje v obou smlouvách, a to jednou ve vztahu vůči pronajímateli a ve druhém vůči podnájemci. Samotný pronajímatel není v přímém smluvním vztahu vůči podnájemci. Platí zde ovšem zásada, že podnájem může vzniknout pouze za předpokladu existence nájemního vztahu a je od něj odvozený se všemi důsledky. Je tudíž logické, že nájemce na podnájemce nemůže převést větší práva než má on sám na základě nájemní smlouvy vůči pronajímateli. Vzhledem k neexistenci přímé vazby mezi pronajímatelem a podnájemcem odpovídá za řádné užívání bytové jednotky nájemce.

Úhrada za podnájem může převyšovat nájemné

NENECHTE SI UJÍT

Jak se zajistit proti podvodu při koupi bytu
Chcete koupit nemovitost? Máte záruku, že když zaplatíte kupní cenu, přejdou na vás vlastnická práva?

Zuříte? Počítejte do deseti
Co nás v práci spolehlivě rozzuří? Třeba nespolehlivost těch druhých. Nespravedlnost. Jak se bránit vzteku?

Mince, Halíř, Clever a spol.
 Vysoká kvalita za nízkou cenu, tvrdí prodejci. Co však od produktů se značkou obchodu čekat?

Zatímco nájemní smlouvě se Občanský zákoník věnuje poměrně detailně, tak podnájmu již pouze v podstatně omezené míře. Podnájemní smlouva by měla vymezovat obě smluvní strany, specifikovat předmět podnájmu a práva a povinnosti obou smluvních stran. Ty by měly být stanoveny v podobném duchu jako je tomu u nájemní smlouvy.

Nedílnou součástí podnájemní smlouvy je informace týkající se ceny podnájmu nebo-li úhrady za podnájem. Na rozdíl od některých nájemních smluv zde neexistuje cenová regulace a úhrada za podnájem se stanovuje na základě dohody obou smluvních stran. Za určitých okolností tedy může dojít k situaci, kdy nájemce inkasuje z titulu podnájemní smlouvy vyšší částku než pronajímatel z titulu smlouvy nájemní. Finanční toky zde fungují dle výše uvedeného schématu a přímý transfer mezi podnájemcem a pronajímatelem je s ohledem na neexistenci smluvního vztahu vyloučen.

Podnájemní smlouva může skončit vůlí smluvních stran nebo ji může shodit skončený nájem

Jak na úvěr ze stavebního spoření? Více ZDE.

Vlastní podnájemní smlouva by měla rovněž obsahovat ustanovení o době, na kterou je podnájem sjednán. Při diskusi smluvních stran ohledně stanovení doby podnájmu se opět dostáváme do povinného souladu se smlouvou nájemní. Platí zde zásada, že podnájem může být sjednán maximálně na takovou dobu jako vlastní nájem. Pokud by se v nájemní smlouvě smluvní strany dohodly na době určité (kupříkladu do 31.7.2005), pak není možné, aby v podnájemní smlouvě bylo uvedeno pozdější datum nebo dokonce by byl podnájem uzavírán na dobu neurčitou.

Podnájem zaniká automaticky vždy se zánikem nájemního vztahu a pokud zanikne nájemní smlouva (důvodů může být hned několik), tak má podnájemce smůlu. Za takové situace nemá podnájemce na užívání bytu nárok a pronajímatel se bezproblémově domůže případného vyklizení objektu. V zájmu podnájemce je tedy důkladné prověření osoby nájemce, neboť na plnění jeho povinností vůči pronajímateli závisí existence podnájemního vztahu.

Podnájemní smlouva je mnohem snadněji vypověditelná než smlouva nájemní. Nejjednodušší a nejrychlejší je ukončení smluvního vztahu dohodou, která nemá ani povinnou písemnou formu (lze ji rozhodně doporučit). Vypovědět smlouvu bez udání důvodu může jakákoli ze smluvních stran a výpovědní lhůta má délku tří měsíců.

Podnájemní smlouva rozhodně není ani v období rostoucího podílu osobního vlastnictví k bytům přežitá a stále patří k poměrně často uzavíraným smlouvám občanů. Je ovšem nutné si se všemi důsledky uvědomit, že je odvozena od základního vztahu (nájemní smlouva) a na něm závisí její existence.

Máte dost peněz a chcete bydlet v novém? Pak můžete vybírat, zejména pokud máte zájem o Prahu nebo některé z dalších větších měst. Více čtěte ZDE.

Máte dobré zkušenosti s podnájmy? Nezanikla vám smlouva kupříkladu v důsledku opomenutí plateb nájemného ze strany nájemce? Těšíme se na vaše názory.