Rozdíl mezi oběma trhy nespočívá pouze v tom, že v bytě se dá bydlet, zatímco cennými papíry dnes nelze ani vytapetovat. Hlavní odlišnost spočívá v nehomogennosti trhu nemovitostí. Zatímco všechny akcie například Českého Telecomu jsou stejné a všechny dluhopisy české vlády se na kapitálovém trhu chovají velmi podobně, rozdíl mezi chováním cen dvou domů, které jsou vzdálené třeba jen pár desítek metrů od sebe, může být značný.
Trh cenných papírů je v zásadě efektivní a profesionál nemá mnoho výhod před amatérským investorem. Trh nemovitostí je však do značné míry neefektivní a nepoučený amatér má málo šancí, aby uspěl v profesionální konkurenci. Zatímco optimální strategií v oblasti investic do cenných papírů je často použití indexových fondů, v oblasti nemovitostí je tento přístup zpravidla nemožný – už jen proto, že existuje málo indexů cen nemovitostí. Expertní znalost trhu nemovitostí je tedy velmi důležitá.
Roztříštěnost trhu nemovitostí má za následek i velmi malou likviditu
Ačkoli celkový obrat trhu nemovitostí třeba v Berlíně, v regionu San Franciska nebo v Praze jistě nebude vyjádřen malým číslem, ve srovnání s objemy obchodovanými na trhu akcií, obligací či zahraničních měn jde o relativně malé peníze. Důvody jsou dva. Za prvé, emisí cenných papírů existuje v celosvětovém rozsahu jen několik desítek tisíc. Nemovitostí však v samotné Praze existují stovky tisíc, pokud započítáme i jednotlivé byty. Za druhé, likvidita na trzích cenných papírů a měn je posilována přítomností krátkodobých spekulantů, jejichž investiční horizont se měří ve dnech anebo dokonce jen v hodinách. S jednou akcií (např. s Českým Telecomem) vždy obchoduje najednou větší množství spekulantů, kteří přispívají k likviditě trhu.
Na trhu nemovitostí tato likvidita neexistuje a ani existovat nemůže: s jedním domem může být během určitého časového období prováděna jen jedna obchodní transakce.
A protože každý dům, pozemek, byt či kancelářská budova je svým způsobem unikátní, trh nemovitostí je obecně charakterizován neprůhledností, malou likviditou a velkým významem důvěrných informací (insider information). Proto na trhu nemovitostí mohou poradci a experti poskytnout mnohem lepší a hodnotnější služby ve srovnání s rolí analytiků na trhu akcií či cizích měn. Na trhu nemovitostí rovněž hraje velmi významnou roli vyjednávání a smlouvání. Na likvidním trhu akcií má jednotlivec pramalou šanci ovlivnit jejich kursy. Na nelikvidním trhu nemovitostí může vhodná vyjednávací taktika výrazně ovlivnit konečnou cenu.
Ceny nemovitostí se však v zásadě přesto chovají podle stejné logiky jako kursy akcií. Přesně řečeno, zpravidla jako kursy dividendových akcií, protože nemovitosti obvykle přinášejí majiteli „dividendy“ ve formě nájemného, přičemž tento výnos je obvykle významnější než kapitálové zhodnocení. Na rozdíl od akcií však velkou roli hrají náklady na provoz a údržbu. Celkové výnosy a výkyvy cen nemovitostí rovněž svými hodnotami velmi připomínají výnosy a cenová rizika akcií.
Významný rozdíl je ovšem v tom, že zatímco o kursech akcií denně informují noviny a internet, ceny nemovitostí se pohybují zpravidla méně nápadně: neexistuje žádný kursovní lístek, který by vás denně informoval o změně tržní hodnoty vašeho domu nebo bytu. Díky tomu také mnozí majitelé nemovitostí žijí ve šťastné iluzi, že hodnota jejich nemovitého majetku nepodléhá tržním výkyvům. Slavný burzovní spekulant André Kostolany tvrdí: „Neexistují žádné viditelné výkyvy kursů, které by uměly hrát na nervy jako na struny harfy. A přesto je efektivní a dosažitelná hodnota domu, bytu nebo pozemku v průběhu doby podrobena výkyvům. Jenom o tom šťastný majitel nemovitosti nic neví. Spí v klidu se svou investicí a ve své hlavě počítá přinejmenším se svou kupní cenou (…) ačkoli je velmi pochybné, že by se někdo například mohl bez ztráty zbavit podílu na nemovitosti, který nabyl za 100 000 marek o několik měsíců později. Vůbec nemluvě o obrovských poplatcích a provizích.“
Tato iluze cenové stability je ještě posílena existencí odhadních metod, jimiž znalci určují „správné“ ceny nemovitostí, které zpravidla nepodléhají rychlým výkyvům v průběhu času. Tyto metody jsou sice založeny na rozumných a v praxi vyzkoušených předpokladech, avšak některé faktory nemohou brát dost dobře v úvahu. Mnohdy se proto stává, že odhadní cena je odlišná od skutečné ekonomické hodnoty dané nemovitosti. Zde je prostor pro aktivní investory, kteří jsou schopni objevit tyto rozdíly a využít je ve svůj prospěch.
 |
Čím si vítězové Banky roku 2005 své vítězství zasloužili? Jaké bylo pořadí v dalších kategoriích? To se dozvíte v naší speciální příloze. |
Základy finanční matematiky v oceňování nemovitostí
Tržní hodnoty nemovitostí podléhají stejným makroekonomickým vlivům a velmi podobným mikroekonomickým faktorům jako ceny akcií. Platí:
Celkový výnos = Změna tržní hodnoty + Čisté nájemné
Čisté nájemné = Nájemné Náklady
Tržní hodnota = Čisté nájemné v roce 1 + Čisté nájemné v roce 2 + ...
+ Čisté nájemné v roce N
kde budoucí čisté nájemné je diskontováno úrokovou mírou a mírou rizika, přičemž N není shora omezeno. Platí:
Diskontní míra = (1 + Úroková míra) × (1 + Riziková prémie) 1
Úroková míra se vztahuje vždy k období n, svoji roli tedy hrají všechny úrokové míry, krátkodobé i dlouhodobé, po celé délce výnosové křivky. Riziková prémie vyjadřuje dodatečný výnos, který investor očekává ve srovnání s bezrizikovou investicí. Investice do nemovitostí jsou totiž spojeny s jistou nezanedbatelnou mírou rizika. Investor má proto důvod požadovat větší míru výnosu, než kdyby své peníze umístil do bezpečných pokladničních poukázek.
Výše rizikové prémie je ovšem proměnlivá a za jistých speciálních okolností může být i záporná. Jde například o období vysoké inflace, kdy nemovitosti patří mezi vzácné a velmi vyhledávané typy investic, jejichž hodnota není dotčena, ale právě naopak – ceny nemovitostí rostou s objemem peněžní zásoby a někdy i rychleji.
Ceny nemovitostí (a tedy i jejich výnosy) primárně závisí na těchto faktorech:
-
nájemné,
-
náklady,
-
úrokové sazby (struktura výnosové křivky),
-
riziková prémie.
Toto jsou ovšem skutečně jen ty nejzákladnější a nejobecnější vztahy, jimiž se řídí ceny veškerého obchodovaného majetku, který přináší určité finanční výnosy. Liší se pouze termíny: nahradímeli „čisté nájemné“ termínem „dividendy“ nebo „kupón“, můžeme uvedené vztahy bez úpravy použít pro hodnocení akcií, respektive dluhopisů.
V praxi se setkáváme s řadou dalších úprav a rozšíření těchto základních faktorů. Velmi obvyklé například v podmínkách trhu České republiky bývá riziko cizích měn. „U pronájmu lepších kancelářských prostor bývá nájemné v DEM, úvěr za který je nemovitost zakoupena je třeba v DEM či Kč a náklady na správu jsou v Kč,“ říká odborník na nemovitosti ing. Jiří Prášil. „Pokud jeden kurs jde nahoru a druhý dolů, velmi to mění výnosy projektu. Dále hraje roli index, kterým je náklad či výnos upravován – bývá to někdy inflace v ČR, jindy v Německu, někdy index růstu cen podnikatelských pronájmů či něco jiného. Znám mnoho příkladů z Prahy, kde podcenění těchto dvou faktorů vedlo k bankrotu.“
|
Ukázky z knihy | |
reklama
Úryvek je z knihy "Investiční strategie pro třetí tisíciletí, 4.rozšířené vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Naučte se investovat, 2. rozšířené vydání
Investování pro začátečníky
Finanční matematika pro každého, 5.vydání
