Podle právní úpravy platné od roku 2004 se hypotečním úvěrem rozumí úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo i jiné nemovitosti na území ČR nebo členských států Evropské unie nebo jiných států tvořících Evropský hospodářský prostor. Historicky je však tento název navíc rozšířen o účelovou vázanost použití na investice do nemovitostí na území ČR nebo na její výstavbu či pořízení. V tomto zúženém významu jej budeme chápat v této kapitole.
Hlavním charakteristickým rysem je jejich přísná účelovost. Jejich použití je omezeno na:
- koupi stavebního pozemku nebo nemovitosti určené k bydlení;
- výstavbu rodinného domu, obytného domu nebo rekreačního objektu;
- pořízení staveb na nebytové účely;
- modernizaci nebo rekonstrukci stávající nemovitosti;
- koupi vlastnického podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků;
- splacení dříve poskytnutých úvěrů a půjček na nemovitost.
Hypoteční úvěry poskytují buď specializované, tzv. hypoteční banky, nebo univerzální banky. K tomu, aby se některá banka mohla zabývat těmito druhy obchodů je zapotřebí, aby měla příslušné povolení (licenci) od centrální banky.
Hypoteční úvěr lze poskytnout fyzické i právnické osobě. Většina bank se ale zabývá jen hypotečními úvěry pro fyzické osoby a zvláště pak na pořízení nemovitosti k bydlení. Na ty se zaměříme i my. Žadatelem o úvěr může být teoreticky každý občan ČR nebo cizinec s trvalým pobytem na území ČR starší 18 let. Ovšem, aby některé banky započítaly žadatelův příjem, musí být například starší 22 let a naopak mladší než 65 let. Žadatelů o jeden úvěr může být více. Maximem bývají 4 žadatelé žijící nejvíce ve 2 domácnostech nebo rodiče a jejich děti.
Prokázání schopnosti splácet úvěr (bonity)
Banka při rozhodování o poskytnutí úvěru, popřípadě jeho výše požaduje prokázat, že žadatel bude schopen tento závazek splatit. Žadatel musí prokázat dostatečnou výši čistých příjmů vzhledem ke svým nutným výdajům a odhadnuté výši splátek úvěru plus určitou rezervu. U příjmů ze závislé činnosti požadují banky potvrzení o příjmech, zpravidla za posledních 6 měsíců až 2 roky. Má-li klient příjmy z podnikání, požadují banky předložit daňové přiznání, zpravidla za poslední 2 zdaňovací období.
V případě příjmů z jiných zdrojů, například z pronájmu nemovitostí, chce banka předložit doklady, z nichž plyne výše takových příjmů a doba jejich trvání. Výše čistých příjmů žadatele musí být taková, aby stačila na splácení hypotečního úvěru a dalších závazků klienta, přitom mu zbyl dostatek prostředků na obživu (posuzuje se podle výše životního minima) a navíc ještě rezerva, zpravidla stanovená bankou jako určité procento z měsíční splátky nebo životního minima.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOZajištění úvěrů
Hypoteční úvěry jsou vždy zajištěny zástavním právem k nemovitosti. K zajištění se používá hlavně úvěrovaná nemovitost, i rozestavěná. Výjimečně je také přípustné zajištění nemovitostí, která s financovaným záměrem nesouvisí. Podmínkou vždy je, že nemovitost je zapsaná v katastru nemovitostí. Zastavenou nemovitost je klient povinen nechat pojistit minimálně do výše úvěru proti živelním rizikům a pojistné plnění vinkulovat ve prospěch banky.
Odhadní cena zastavené nemovitosti musí být zpravidla vyšší než požadovaná výše úvěru. V počátcích hypotečního bankovnictví u nás platilo, že maximální výše úvěru byla rovna 70 % odhadní ceny nemovitosti (neboli hodnota nemovitosti musela být vyšší než 1,43 násobek výše úvěru). V současné době však tato hranice padla a na trhu se můžeme setkat s nabídkami hypotečních úvěrů až do výše 100 % odhadní ceny nemovitosti.
Odhadní hodnota nemovitosti se určuje jako obvyklá tržní cena a určuje ji k tomu oprávněný znalec. Některé banky vybírají poradce sami, jiné mají vlastní odhadce. Pokud je volba znalce na klientovi, prochází odhad kontrolou v bance. Některé nemovitosti nemusí být přijatelné jako zástava. Přijetí do zástavy můžou zkomplikovat hlavně věcná břemena váznoucí na dané nemovitosti nebo problémy se zajištěním práva k přístupu k nemovitosti. Jako doplňkový zajišťovací instrument může banka požadovat životní nebo úvěrové pojištění žadatele, které je vinkulováno ve prospěch banky. Banky ho vyžadují zejména pro případ, že splácení úvěru je závislé jen na příjmu jednoho žadatele.
PROČ (NE)KUPOVATČerpání úvěru
V případě, že banka schválí žádost o poskytnutí úvěru, přichází na řadu jeho čerpání. Podmínkou je, aby bylo zapsáno zástavní právo v katastru nemovitostí. To někdy může být problém, protože na některých katastrálních úřadech trvá zápis až 3 měsíce. Některé banky proto nabízejí předběžné čerpání části již po podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí. Čerpání může být jednorázové nebo i několikanásobné, které je typické většinou pro financování stavby či přestavby nemovitosti. Doba od přidělení úvěru do jeho vyčerpání je omezena, limity bývají stanoveny v rozpětí půl roku až roku a půl.
Splácení úvěru
Doba splatnosti může být ze zákona nejdéle 30 let. Nejkratší dobu splatnosti stanovují banky na 5 let. Nejužívanější je pak splatnost 20 let. Splatnost v konkrétním případě ale nesmí být delší než doba životnosti nemovitosti, kterou má banka v zástavě. Zároveň je omezena věkem odchodu do důchodu nejstaršího žadatele. Setkáme se zde s rozmezím od 60 let až po 65 let. V individuálních případech lze splácet i do vyššího věku.
Splácení hypotečního úvěru začíná v měsíci následujícím po vyčerpání úvěru. Probíhá nejčastěji měsíčními anuitními splátkami (stále stejnými, pokud se nezmění úroková sazba). Někdy je možné zvolit i jinou formu splácení, především progresivní, kdy splátky postupně narůstají. V některých případech lze dohodnout i odklad splátek.
Cena úvěru
Cena, kterou platíme za úvěr, se skládá hlavně ze zaplacených úroků spočítaných z úrokové sazby, ale také poplatků. Aby se daly porovnat úroky zaplacené za 2 různé úvěry s různými dobami splatnostmi, je lepší vyjádřit zaplacené úroky pomocí efektivní úrokové sazby, za kterou banka poskytuje úvěr.
Úroková sazba stanovená bankou neplatí po celou dobu splácení úvěru. Sjednává se na určité, pevně stanovené období, na tzv. dobu fixace. Nejčastější délka bývá 5 let, ale začínají se prosazovat i kratší doby fixace (1 nebo 2 roky) nebo naopak delší (až 30 let). Po uplynutí této doby banka stanovuje novou úrokovou sazbu podle aktuální situace na trhu. Se změnou úrokové sazby dochází i ke změně výše anuitních splátek.
Banky pro stanovení úrokové sazby vycházejí z určitého pásma úrokových sazeb. Jeho hraniční hodnoty závisí na aktuálním vývoji na finančním trhu a obchodní strategii banky. Jaká bude výše sazby v konkrétním případě, záleží na následujících faktorech:
- Doba splatnosti úvěru. S délkou splatnosti sazba většinou roste.
- Délka fixace úrokové sazby. S délkou fi xace sazba roste, pokud se neočekává pokles sazeb v budoucnosti.
- Hodnota zastavené nemovitosti k výši úvěru. Vyšší úvěr vzhledem k hodnotě zastavené nemovitosti je dražší. To platí zejména pro úvěry nad 70 % odhadní ceny nemovitosti.
- Bonita žadatelů. Vyšší doložené příjmy žadatelů vzhledem k výdajům na obživu a výši předpokládaných splátek úvěru banky oceňují nižší úrokovou sazbou.
- Počet osob v závazku. Více spoludlužníků znamená pro banku nižší riziko nesplacení úvěru, a tak je cena úvěru nižší.
PENZIJNÍ PŘIPOJIŠTĚNÍCena úvěrů se liší také mezi bankami
Banky ve svých nabídkách často uvádějí lákavé výše úrokových sazeb, ale často se slůvkem „od“ a platící jen na dobu jednoho roku. Na druhou stranu některé banky přišly s produkty s garantovanou sazbou pro všechny, kteří splňují požadavky na přidělení úvěru.
Nyní se zaměřme na druhou složku ceny úvěru. Tou jsou poplatky a další náklady spojené s vyřizováním úvěru. Nejdříve musíme uhradit znalecký posudek hodnoty zastavované nemovitosti. To bývá zhruba 7 000 Kč. Dalším nákladem je poplatek za posouzení návrhu na úvěr. Pohybuje se od půl do jednoho procenta z velikosti požadovaného úvěru, přičemž bývá stanovena jeho minimální (setkáme se s rozpětím 4 až 10 tisíc korun) a maximální výše (20 až 30 tisíc korun). Je splatný před rozhodnutím o poskytnutí úvěru. V případě, že banka odmítne úvěr poskytnout, tento poplatek většinou vrací. Poslední poplatek, kterému se nevyhneme, je za vedení úvěrového účtu. Ten se v současnosti pohybuje od 100 do 220 Kč, výjimečně je vedení účtu zdarma. Další poplatky jsou spojeny se změnami úvěrové smlouvy nebo s jiným než jednorázovým čerpáním úvěru.
Možnosti předčasného splácení
Bez sankcí ze strany banky lze hypoteční úvěr částečně nebo úplně splatit vždy po uplynutí doby, po kterou je stanovena fixní úroková sazba. Při mimořádné splátce úvěru v průběhu této doby si banka účtuje jako sankci určité procento z této splátky v závislosti na čase zbývajícím do konce fixní doby. Setkáme se však i s možností provést částečné splátky během fixního úrokového období najednou až do výše 25 % původního úvěru.
|
Ukázky z knihy: | |
|
1. díl: Bankovní vklad jako spořící produkt |
Úryvek je z knihy "Osobní a rodinné finance, 2. aktualizované vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Naučte se investovat
Investování pro začátečníky
Finanční matematika pro každého
