Vlastník domu má ze zákona povinnost udržovat jej v dobrém stavu a provádět potřebná opatření, která povedou k prodloužení jeho životnosti. U bytových domů to bývá problém. Majitelé domů, kteří mají v bytech nájemníky s regulovaným nájmem, si často stěžují, že nemají opravy z čeho hradit. V domech ve vlastnictví bytových družstev a ve správě společenství vlastníků jednotek zase mohou vznikat problémy s neochotou některých obyvatel podílet se na tvorbě společného fondu oprav. Svědčí o tom stav mnoha bytových domů, stačí se podívat na většinu starých panelákových sídlišť.
Státní program PANEL
Speciálně pro paneláky byl vytvořen program PANEL od Státního fondu rozvoje bydlení. Je určen na komplexní opravy těchto domů a může být využit pouze k vymezeným účelům. První z forem státní pomoci v rámci tohoto programu je účelová dotace, která snižuje úrokovou sazbu bankovního úvěru, a to až o čtyři procentní body. Další formou je poskytnutí bankovní záruky Českomoravské záruční a rozvojové banky. Tato záruka usnadní družstvu či společenství vlastníků přístup k úvěru u banky či stavební spořitelny a tím, že zvyšuje jeho bonitu, mu může pomoci získat výhodnější úrokovou sazbu.
PODNIKÁTE A HLEDÁTE INFOBankovní produkty určené bytovým družstvům a SVJ
Některé banky a stavební spořitelny mají programy určené právě bytovým družstvům a společenstvím vlastníků jednotek. Jedná se především o účelové investiční úvěry určené na opravy, rekonstrukce a modernizace bytových domů. To zahrnuje například opravy střechy, výtahu, rekonstrukce rozvodů vody, plynu, elektřiny, zateplení fasády, sanace statických poruch, zateplení obvodových zdí, opravy balkonů, výměnu oken a další. Někdy mohou být tyto úvěry použity také na koupi prostředků, které byly použity na opravu domu.
Pro banky samotné jsou tyto produkty výhodné, jelikož pro ně znamenají úvěry o velkých objemech a přitom s malou mírou rizika. Majitelé bytů či členové družstev nebudou chtít o své bydlení přijít, u panelových domů tu navíc může být záruka ČMZRB.
Pro ilustraci parametrů těchto úvěrů bylo vybráno několik následujících příkladů. Banky však neposkytují těmto subjektům pouze úvěry, ale často jim nabízejí kompletní servis, jako je například vedení běžného účtu, depozitní produkty, úvěry na financování provozních potřeb, investiční poradenství, vzory smluvních dokumentů, zprostředkování státní dotace a další.
Raiffeisenbank
Financování společenství vlastníků jednotek a bytových družstev
Raiffeisenbank umožňuje financovat až 100 % investice, to znamená, že ve Fondu oprav není třeba mít žádné počáteční úspory. Až 10 % z výše úvěru může být použito neúčelově, možné je rovněž proplácení zálohových faktur. Maximální doba splatnosti může být až dvacet let.
Výhodou jsou nižší požadavky na zajištění. Úvěry do 5 mil. korun a s dobou splatnosti do pěti let jsou poskytovány vždy zcela bez zajištění. To samé platí také pro úvěry ve výši do 350 tisíc korun na bytovou jednotku, a to bez ohledu na délku splatnosti.
ČSOB
ČSOB Program pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek
Do tohoto programu ČSOB zahrnuje kromě investičních úvěrů také běžný účet, depozitní produkty, zvýhodněné zhodnocování prostředků a další. Její úvěry jsou zaměřené především na financování revitalizace panelových domů v rámci výše zmíněného programu PANEL.
V současnosti probíhá akce „Úvěr za korunu“, kdy ČSOB garantuje všem bytovým družstvům a společenstvím vlastníků jednotek, se kterými uzavře úvěrovou smlouvu do konce letošního roku, jednorázový poplatek za poskytnutí úvěru ve výši jedné koruny.
Hypoteční banka
1/ Hypoteční úvěr pro společenství vlastníků jednotek
Hypoteční úvěr je SVJ poskytován maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Úrokovou sazbu si lze zvolit fixní, nebo vázanou na PRIBOR. Zajištění zástavou nemovitosti je vyžadováno u všech poskytnutých úvěrů, vždy musí být zastaveny bytové jednotky vlastníků, kteří se podílejí na úvěru.
2/ Hypoteční úvěr pro bytová družstva
Narozdíl od hypotéky pro SVJ mohou bytová družstva tento úvěr použít kromě rekonstrukcí navíc také na koupi nebo výstavbu nemovitosti. Hypotéku lze získat opět maximálně do 70 % zástavní hodnoty. V případě výstavby je dále vyžadováno, aby podíl vlastních zdrojů na celkovém investičním záměru činil minimálně 20 %. Jako zajištění je vždy vyžadováno zástavní právo k předmětné nemovitosti, která je financována. Úrokovou sazbu lze opět volit fixní, nebo vázanou na PRIBOR.
Úrokové sazby jsou u hypotéky pro SVJ mnohem vyšší než u úvěru určeného bytovým družstvům. Společenství vlastníků jednotek je z hlediska splácení považováno za rizikovější subjekt než bytové družstvo. Zatímco úroková sazba s roční fixací se u úvěru pro bytové družstva pohybuje od 3,78 %, u SVJ to je 5,46 %. U pětileté fixace je minimální sazba pro družstva 4,63 %, pro SVJ však 6,42 %. Hypoteční úvěr určený společenstvím vlastníků jednotek od Hypoteční banky tedy v žádném případě není levný.
Komerční banka
Program Bytový dům
Program je určen družstvům i společenstvím vlastníků jednotek a jeho hlavní výhodou má být vysoká dostupnost úvěrů plynoucí z minimálních nároků na zajištění. Úvěr lze v některých případech získat zcela bez zajištění a bez ručení ze strany majitelů jednotlivých bytových jednotek. Požadavky na zajištění se odvíjejí od lokality a výše zadluženosti. Pokud bude celková zadluženost v průměru na jednu bytovou jednotku v Praze do 300 000 korun, může SVJ získat úvěr zcela bez zajištění, bytové družstvo předloží blankosměnku. Pro krajská města je hranice stanovena na 200 000 korun, v ostatních místech 150 000 korun. Pro vyšší úvěry se využívá zástavní právo k nemovitosti, případně výše zmíněná bankovní záruka ČMZRB.
Z pohledu požadavků na zajištění úvěrů má však výhodnější podmínky Raiffeisenbank, která nevyžaduje zajištění až do výše 350 tisíc korun na bytovou jednotku, a to ve všech případech. Maximální doba splatnosti úvěrů KB činí 15 let a ostatní parametry jsou určovány individuálně. Z tohoto důvodu není uvedena v tabulce.
Hlavní charakteristiky uvedených úvěrů:
| Bankovní úvěry určené bytovým družstvům a společenstvím vlastníků jednotek na opravy a rekonstrukce | ||
| banka | ČSOB | Raiffeisenbank |
| název produktu | ČSOB Program pro BD a SVJ | Financování SVJ a BD |
| omezení výše úvěru (Kč) | max. 300 tis. na bytovou jednotku | 500 tis. až 50 mil. |
| min. úroková sazba (5 let fix) | individuálně | od 4,29 % |
| fixace úrokové sazby (roky) | 5,10,15 | 1,3,5,10,15 |
| max. doba splatnosti | 15 let (na novou bytovou výstavbu až 30 let) | 20 let |
| financovat lze (% celkové investice) | - | 100% |
Zdroj: banky
| Bankovní úvěry určené bytovým družstvům a společenstvím vlastníků jednotek na opravy a rekonstrukce | ||
| banka | Hypoteční banka | Hypoteční banka |
| název produktu | Hypoteční úvěr pro SVJ | Hypoteční úvěr pro BD |
| omezení výše úvěru (Kč) | neomezeno | neomezeno |
| min. úroková sazba (5 let fix) | od 6,42 % | od 4,63 % |
| fixace úrokové sazby (roky) | 1,3,5,10,15 | 1,3,5,10,15 |
| max. doba splatnosti | 20 let | 15 let, (na bydlení 20 let) |
| financovat lze (% celkové investice) | 70% | 70% |
Zdroj: banky
