Když se zajímáte o konkrétní byt, makléř by vám měl říct přesnou adresu, kde se nabízená nemovitost nachází, i ostatní informace, na jejichž základě se rozhodnete, jestli vůbec máte o prohlídku zájem.
Například má-li byt lodžii nebo balkon, ověřte si, zda je součástí bytu, může být totiž třeba i na chodbě, zajímejte se, jak je byt nebo dům starý a zda prošel nějakou rekonstrukcí, a jakou, jestli má výtah, zda jsou místnosti průchozí, nebo ne, toaleta společná s koupelnou, nebo samostatná, a podobně.
Důležitou informací je nejen prodejní cena, ale také výše pravidelných plateb spojených s provozem nemovitosti nebo kdo je vlastníkem pozemku, na kterém nemovitost stojí. Není od věci seznámit se i s územním plánem a zjistit, jestli se v okolí domu nechystá nějaká výstavba. Když jste s odpověďmi na otázky spokojeni, vypravte se na osobní prohlídku.
Nenaleťte na triky realitky
Sama prohlídka bytu je nezávazná. Pokud by realitka návštěvu podmínila podpisem nějaké smlouvy, zbystřete. Mohli byste dopadnout jako paní Jitka, která si nepřála zveřejnit celé své jméno. Ta v dobré víře ještě předtím, než vyhlédnutý dům vůbec navštívila, podepsala s realitní kanceláří jakousi dohodu o předběžném zájmu. Načež od ní realitka, i když prodej nezprostředkovala, vymáhala pětiprocentní provizi. Pokud se vám nemovitost líbí a vážně uvažujete o koupi, nechte si předložit veškeré dokumenty a zkontrolujte, zda je všechno v pořádku.
Podpis ani zaplacení zálohy neuspěchejte. Jestli vám makléř tvrdí, že za vámi stojí fronta dalších zájemců, může to být pravda, ale také nemusí. Málokdo kupuje nemovitost denně, a není proto na místě věci uspěchat a rozhodovat se pod tlakem.
Plaťte na účet třetí osoby
Když se rozhodnete nemovitost koupit, realitní kancelář od vás pravděpodobně bude vyžadovat, abyste podepsali takzvanou rezervační smlouvu a zaplatili zálohu z kupní ceny. Teprve pak přestane nemovitost nabízet jiným potenciálním zájemcům. Zaplacená záloha, která bývá obvykle ve výši pěti procent z ceny nemovitosti, se pak odečte od prodejní ceny domu nebo bytu.
Problém může být v tom, že rezervační smlouvu kupující uzavírá s realitní kanceláří, a záloha tak jde na účet realitky. Některé kanceláře si pak zálohu pletou s provizí a peníze za svoje služby zinkasují dříve, než vůbec k převodu nemovitosti dojde. Výsledkem může být, že makléř už dál nepracuje tak, jak by měl. Když má výplatu na účtu, jaksi ztrácí motivaci.
Před podpisem si v rezervační smlouvě dobře přečtěte, co bude s vaší zálohou, když z obchodu sejde. Může se totiž stát, že majitel nabízí byt prostřednictvím více realitek, a zatímco vy jste teprve zaplatili rezervační zálohu, někdo jiný už nemovitost koupil přes konkurenčního makléře. A to by mohl být problém.
Řešením je namísto rezervační smlouvy uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě kupní, a to přímo s prodávajícím. Zálohu, stejně jako doplatek, pak uložit na účet u třetí osoby – advokáta, notáře nebo banky – a zaplatit až nakonec.
Podpisem smlouvy vše nekončí Sama kupní smlouva musí být písemná a je lepší dokument i v případě, kdy ho připravila realitní kancelář, nechat zkontrolovat nezávislým právníkem. Dohlédněte na to, aby po podpisu byla obratem doručena na katastr. Čím dříve ji katastrální úřad schválí, tím dříve se do nového domova můžete nastěhovat.
Současně s koupí nemovitosti je potřeba přehlásit odběr služeb – elektřiny, vody, plynu nebo telefonu. Pohlídejte si, aby původní majitel nahlásil konečné stavy a odběry ukončil, jinak riskujete, že nedoplatky budete muset zaplatit z vlastní kapsy.
Nejdůležitější je list vlastnictví
Kupujete, nebo prodáváte nemovitost? Pak byste měli vědět, jaké dokumenty budete potřebovat. Při koupi by vám je měl předložit buď prodávající, nebo realitní kancelář, která ho zastupuje. Při prodeji byste je měli sami připravit dříve, než byt nebo dům k prodeji nabídnete.
Nejdůležitějším „papírem“ je výpis z katastru nemovitostí. Rychlou informaci o vlastnictví nemovitosti naleznete na internetových stránkách katastru nemovitostí http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Stačí vědět, kde se nemovitost nachází. Tento informační systém je však orientační, měli byste mít vždy k dispozici originál výpisu. Na katastru za každou A4 zaplatíte 50 korun.
Dokumenty k nemovitosti v osobním vlastnictví:
- list vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí) – měl by být co nejaktuálnější, u staršího výpisu riskujete, že v průběhu jednání o koupi nemovitosti došlo například k nějakému omezení vlastnictví (zástavní právo, předkupní právo, věcné břemeno); zkontrolujte také, kdo je majitelem pozemku, na kterém nemovitost stojí – pokud jím není prodávající, majitel pozemku si může účtovat vysoký nájem a bydlení „ve vlastním“ se vám tak může nepříjemně prodražit,
- nabývací titul vlastníka – z toho zjistíte, jak majitel nemovitost získal (kupní smlouva, darovací smlouva, restituce, dědictví), kdy a za kolik a případně i v jakém byla stavu, zkrátka historii nemovitosti,
- snímek z pozemkové mapy – z něj vyčtete, kde parcela končí a začíná a jak daleko bydlí nejbližší sousedé,
- písemný doklad o poplatcích spojených s provozem nemovitosti – u bytu jde o zálohy na služby a fond oprav a jejich výši se dozvíte z evidenčního listu, u domu by vám stávající vlastník měl ukázat platby za elektřinu, vodu, plyn, popelnice a podobně,
- výpis z obchodního rejstříku a stanovy společenství vlastníků jednotek. Pokud je vše v pořádku, můžete přistoupit k uzavření smlouvy.
Dokumenty k družstevnímu bytu:
- list vlastnictví (platí totéž, co v případě nemovitosti v osobním vlastnictví),
- snímek z pozemkové mapy – v Česku obvykle družstvo není vlastníkem pozemku pod bytovým domem, ale většinou pozemek naštěstí patří státu či městu a jeho odprodej nemusí být drahý, v případě jiného vlastníka počítejte spíše s tržní cenou,
- nájemní smlouva – ověřte si, že prodávající je skutečně nájemníkem a hlavně členem bytového družstva (některá větší družstva mají i členské průkazy),
- výpis z obchodního rejstříku a stanovy družstva – zkontrolujte, že nájemní smlouvu vám skutečně vystavily oprávněné osoby, tedy členové představenstva družstva,
- písemný doklad o výši anuity – zjistěte si, zda družstevníci dům splácejí a jak vysoká je nesplacená částka,
- písemný doklad o poplatcích spojených s provozem bytu – jde o zálohy na služby, fond oprav a případnou splátku anuity a jejich výši se dozvíte z evidenčního listu, pozor: u družstva se výše záloh na služby řídí počtem osob v bytě – více osob = vyšší zálohy,
- doklad o hospodaření – kolik má družstvo peněz ve fondu oprav, zda a kdy je plánována případná obnova domu a v jakém rozsahu (doklad není nutný, ale je dobré vědět, zda družstvo není zadlužené nebo po nastěhování nebude vyžadovat mimořádný vklad do fondu oprav, například na opravu fasády v řádu desetitisíců korun).
Je-li vše bez problémů, následuje u bytu v družstevním vlastnictví podpis dohody o členských právech a povinnostech. Na základě dohody vám bytové družstvo vystaví nájemní smlouvu. Vlastní převod družstevního bytu sice nepodléhá souhlasu družstva, ale je lepší, když dohodu potvrdí jeho představenstvo. Původní nájemník je totiž o převodu povinen družstvo informovat a razítko na dohodě mezi nájemníky je nejjasnější důkaz, že tuto povinnost splnil.
