Vlastní byt versus nájem. Hlavní roli hraje lokalita

aktualizováno  0:01
Ceny nemovitostí v posledním roce výrazně vzrostly a pořízení vlastního bytu či domu je v některých oblastech velmi nákladné. V místech s přehřátými cenami je rozdíl v měsíčních nákladech na bydlení ve vlastním a v pronajatém bytě velmi výrazný.

Bydlení v pronajatém bytě je flexibilnější, ve vlastním jistější | foto: Realitní kancelář Skanska

Financování bydlení úvěrem neznamená pouze splátku

Nemovitosti určené na bydlení si lidé v současnosti většinou pořizují s využitím hypotečních úvěrů či úvěrů od stavebních spořitelen. Ten, kdo uvažuje o úvěru, však rozhodně nesmí zapomenout, že bude muset na bydlení vynaložit ještě další částky. Jde především o náklady za vodu, teplo, elektřinu. V bytovém domě je třeba dále hradit příspěvky do fondu oprav, úhrady za správu domu a služby. Příspěvek do fondu oprav může být u novostaveb nízký, u starších domů, které potřebují rekonstrukci, však může dosahovat i několika tisíc korun měsíčně. Stejně tak majitelé rodinných domů by si měli tvořit rezervu, kterou budou moci v budoucnu využít k opravám a rekonstrukcím.

S úvěrem jsou navíc spojeny ještě další náklady. Kromě samotné splátky musí dlužník platit poplatky za vedení úvěru (v současnosti 150 korun měsíčně) a případně také životní pojištění. Většina bank jej povinně nevyžaduje, rozhodnutí je na klientovi. I u nejlevnějších pojištění je třeba počítat s pojistným minimálně kolem tří až čtyř set korun. V každém případě však musí být pojištěna nemovitost, která slouží jako zástava. Vlastník bytu či domu platí také daň z nemovitosti. Uvedené částky nejsou nijak vysoké, ale při rozhodování, zda hypotéku ano, či ne, je dobré je vzít v úvahu.

Hypotéku je nutné předem dobře zvážit

Banky se snaží zájemcům o úvěr vyjít vstříc a poskytnou ji někdy i těm, kterým bude její splácení pravděpodobně činit potíže. Jestliže bance stačí, aby klientovi po odečtení splátky z jeho čistého příjmu zbyla částka ve výši životního minima navýšená o nějakou ne příliš vysokou rezervu, pak po zaplacení ostatních nákladů za bydlení bude mít dlužník možná potíže s tím, z čeho platit všechny ostatní výdaje.

Zájemci o bydlení, kteří sice hypotéku mohou získat, ale její splácení je bude příliš zatěžovat, by měli uvažovat raději o nájmu. Pokud chtějí vlastnit nemovitost, mohou hypotéku odložit třeba na později, pokud se jejich finanční situace zlepší. Do této kategorie budou patřit především mladí lidé, kteří hledají své první bydlení. V jejich případě bývá nájem výhodnějším řešením, a to nejen z finančního hlediska. Nájemní bydlení je mnohem flexibilnější. Přestěhovat se za prací nebo do lepšího bytu je jednodušší, než když je nutné rychle prodat nemovitost.

Navíc snaha koupit si byt do osobního vlastnictví za každou cenu, v situaci, kdy si dlužník nemůže dovolit příliš vysoký úvěr, znamená hledat nemovitost levnější, tedy menší, starší nebo v horší lokalitě. Při stejně vysokých či nižších nákladech na bydlení v nájmu je pak většinou možné bydlet v lepším bytě.

Bydlet v pronajatém bytě bývá levnější

Tak je tomu v současnosti, jak je vidět i z následující tabulky s údaji o cenách bytů a nájmech od Institutu regionálních informací. Tržní nájmy rostou v posledních letech pomaleji než ceny bytů a v některých oblastech dokonce mírně klesají. Naopak ceny nemovitostí se během posledního roku zvýšily velmi výrazně. V mnoha městech vzrostly až o dvacet či třicet procent, nejvíce podražily byty na severu Moravy. Navíc náklady na pořízení bytu či domu do osobního vlastnictví nyní zvyšují rostoucí úrokové sazby hypoték.

Především v Praze je rozdíl mezi výší nájemného a splátkou hypotéky (ke které je třeba přičíst další náklady) velmi výrazný. V ostatních městech jsou rozdíly mnohem menší a dá se říci, že čím nižší jsou ceny nemovitostí v dané oblasti, tím více se náklady na vlastnické a nájemní bydlení k sobě přibližují. V místech s nejlevnějšími nemovitostmi je splátka hypotéky dokonce nižší než tržní nájemné.

Ceny bytů a tržní a regulované nájemné ve vybraných městech (řazeno dle ceny bytu)
Jde o standardní byt, s podlahovou plochou 68 m2, opotřebení cca 40 %, v osobním vlastnictví i družstevní
Splátka hypotéky na 100 % ceny bytu, se splatností 20 let a úrokovou sazbou 4,93 %
Město či městská část Tržní nájem (Kč) Regul. nájem (Kč) Tržní cena standardního bytu (Kč) Splátka hypotéky (20 let, 4,93 %)
Praha - Vinohrady 9792 3227

3 580 000

23 488
Praha - Dejvice, Střešovice 9656 3378

3 158 000

20 719
Praha - Smíchov, Motol 9384 3227 2 879 000 18 889
Praha - Žižkov, Holešovice 9180 3227 2 651 000 17 393
Praha - Háje, Chodov 9996 3227 2 535 000 16 632
Brno město 8500 2442

1 879 000

12 328
Mladá Boleslav 8092 1456 1 747 000 11 462
Kladno 7344 1709 1 657 000 10 871
Plzeň 6324 2109 1 490 000 9776
Ostrava 7208 1773 1 057 000 6935
Ústí nad Labem 3468 1293

484 000

3175
Zdroj: Institut regionálních informací
Údaje: srpen 2007; sazba 4,93 % je hodnota Fincentrum Hypoindexu ze srpna 2007; města jsou v tabulce řazena podle výše ceny nemovitosti

Výhody a nevýhody vlastnického a nájemního bydlení

Dosud jsme srovnávali pohled na bydlení ve vlastním bytě a v nájmu z pohledu toho, kdo se musí zabývat otázkou, zda si vlastní nemovitost a zatížení úvěrem může dovolit, nebo ne. V případě, kdy jej finanční situace nijak zásadně nesvazuje, má možnost porovnávat výhody a nevýhody nájemního a vlastnického bydlení i z jiných hledisek.

Zabezpečení na stáří

Jednoznačnou a často největší výhodou vlastnictví nemovitosti je zabezpečení do budoucna, na dobu, kdy již člověk není výdělečně činný. I v případě, kdy by cena jeho bytu či domu byla v budoucnosti v porovnání s jinými nemovitostmi nízká, nikdy nebude nulová (byla-li pojištěna). Minimálně bude mít kde bydlet, nebo může byt prodat. Kdo bydlí v pronajatém bytě, bude muset platit nájemné i ve stáří. Majiteli bytu po splacení hypotéky tyto starosti odpadnou.

Kdo nevlastní nemovitost, může si zajištění na stáří vytvořit spořením či investováním volných prostředků, které by jinak vynaložil na pořízení nemovitosti a splácení úvěru. Úspory jsou však v dlouhém období několika desítek let méně bezpečným aktivem než nemovitost. Mohou je ohrozit nečekané události, jako je vysoká inflace, krach banky či fondu, měnová krize, politická rozhodnutí. U investic je zase zvýšené riziko, že výsledek nebude takový, jaký měl být. Diverzifikace volných prostředků mezi spořicí produkty a různé typy investičních nástrojů by měla být samozřejmostí.

Flexibilita versus jistota

Někdo dává přednost nájmu ne z finančních důvodů, ale proto, že více vyhovuje jeho životnímu stylu. Nechce být vázaný na jedno místo, nechce mít starosti s údržbou nemovitosti, nechce přesvědčovat sousedy, aby přispívali na opravu rozpadajícího se domu, nechce se dlouhodobě zadlužit hypotékou.

Na druhou stranu nájemníkovi neustále hrozí, že jej majitel vystěhuje, protože třeba bude chtít byt využívat jinak. Během výpovědní doby si tak bude muset narychlo hledat nové bydlení, což může být problém třeba u rodiny s dětmi. Majitel také nemusí prodloužit nájemní smlouvu, což opět znamená stěhování, nebo může nájemníka v užívání bytu různě omezovat: nemusí povolit provádění úprav v bytě, může omezit spotřebu vody, tepla, počet osob v bytě. Pokud nájemní byty vlastní obec, je možné, že je bude chtít v budoucnosti privatizovat, a tím se situace nájemníků opět může zásadně změnit.

Kdo bydlí ve vlastním, má jistotu, že se jej taková rizika netýkají. Na druhou stranu se musí o svou nemovitost starat a v bytovém domě může mezi jeho obyvateli docházet k rozporům v otázkách správy a údržby domu.

Družstevní bydlení

Na pomezí mezi nájemním bydlením a osobním vlastnictvím jsou družstevní byty, kde je družstevník pouze nájemníkem, ale zároveň vlastníkem družstevního podílu. O svém bytě si většinou může rozhodovat tak jako vlastní majitel a zároveň správu domu a vše s tím spojené zajišťuje bytové družstvo. Společenství vlastníků jednotek, která vznikají v domech s byty v osobním vlastnictví, takovou tradici nemají a potýkají se s problémy častěji než tradiční bytová družstva.

  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Vyzkoušeli jsme v testu Partners Banku. Obstála skoro na jedničku

21. března 2024

Na bankovním trhu začala v březnu fungovat nová ryze česká Partners Banka. Na startu oznámila, že...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

Velvyslanectví Alžírské demokratické a lidové republiky
Administrativní pracovník

Velvyslanectví Alžírské demokratické a lidové republiky
Praha

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...

Stále víc hráčů dobrovolně opouští Survivor. Je znamením doby zhýčkanost?

Letošní ročník reality show Survivor je zatím nejkritizovanějším v celé historii soutěže. Může za to fakt, že už...