Dům, ve kterém bydlím již více než třicet let, byl původně státní. Po listopadu a všech následných transformacích se dostal do vlastnictví akciové společnosti. Ta vznikla z původního státního podniku, ve kterém mnoho z nás bylo zaměstnáno. Akciová společnost domy prodala nějaké pražské společnosti, aniž by došlo k nabídce nám, kteří v domech bydlíme. K našemu překvapení jsme v krátkém čase dostali od nového vlastníka nabídku, abychom si koupili každý svůj byt, a to za více než 800 tisíc korun. Nový majitel domu by tak proti kupní ceně, za kterou domy koupil, získal více než třikrát tolik. V nabídce se dále objevuje i nepřímý nátlak. Když nekoupíte, koupí jiný a stanoví vám smluvní nájemné. Je takový postup správný? Při výstavbě domů jsme odpracovali mnoho hodin svépomocí, a to bez jakékoliv náhrady. Ani k této skutečnosti nikdo nepřihlíží.
Byt si za přemrštěnou cenu samozřejmě nemusíte kupovat. Pro starší a osamělé občany bych takový krok ani nedoporučoval. Stejně tak by byty neměli kupovat lidé s nízkými příjmy, pro něž se v budoucnu může stát vlastnictví a z toho plynoucí povinnosti nepříznivou komplikací. Nájemní bydlení je ve všech vyspělých zemích chráněno a je podporováno státními orgány i obecní samosprávou a výše nájmu ve standardních bytech se stanovuje podle zákonných pravidel, nikoliv „zákonem trhu“. Podobný vývoj po všech experimentech minulých let očekávám i u nás. Není proto nutné se obávat, že bychom právě my v naší zemi skutečně dospěli k úplně liberalizaci tvorby výše nájmu. Nájemce je dále chráněn zákonem a výpověď z nájmu bytu může dostat pouze z důvodů, které uvádí občanský zákoník. K výpovědi je dále vždy třeba přivolení soudu. Řádný nájemce bytu vždy, tedy i při přivolení soudu k výpovědi, musí dostat k užívání v zásadě rovnocenný nájemní byt, přiměřený potřebám nájemce a jeho domácnosti. Ve vyspělých zemích není obvyklá praxe, že by bylo možno prodat byt obsazený nájemcem.
K otázce na ochranu investic do stávajícího bytu lze uvést, že by tyto měly být zohledněny ve znaleckém posudku a též při prodeji. Nájemce má právo na náhradu nákladů, které při výstavbě domu či bytu vynaložit, pokud ovšem práce prováděl s písemným souhlasem pronajímatele a má doklady, kterými náklady prokáže.
Ve městě se prodávají činžovní domy firmám, kterým stačí požádat obvodní zastupitelstvo o souhlas. Po zveřejnění tohoto záměru pro případ, že by se přihlásili ještě jiní zájemci, se jim hned prodá. I když pak ještě píší, že při prodeji bytu má podle zákona přednost po dobu šesti měsíců nájemce bytu. Je to tak správné? Vždyť není jisté, že všichni, jichž se to týká, si zprávu zástupců města o prodeji přečetli.
Každý majitel, včetně města, se může rozhodnout, jaký ze dvou způsobů prodeje zvolí. Může prodat celý dům nebo jeho ideální části, nebo jednotlivé byty podle zákona č. 72/1994 Sb. Pokud prodává dům nebo jeho části město, postačí oznámit toto zveřejněním na úřední desce. V případě, že prodává byty, musí doručit všem oprávněným nájemcům těchto bytů nabídku, na kterou se váže předkupní právo a tzv. ochranná šestiměsíční lhůta. Z vašeho dotazu lze usoudit, že zástupci města zachovali správný postup, protože nabízí ke koupi celý činžovní dům, nikoliv jednotlivé byty.
Půda podléhá režimu zákona o nájmu a pronájmu nebytových prostor
V bývalém hospodářském stavení užívám mimo bytu také půdní prostor o ploše 80 m2 ke skladování a sušení prádla. Může mi dát vlastník domu výpověď z tohoto prostoru, kde si hodlá zřídit půdní vestavbu pro své dočasné bydlení? Jedná se o nebytový prostor a k půdní vestavbě již bylo vydáno stavební povolení.
Půdní nebytový prostor, jejž užíváte, není součástí vašeho bytu a podléhá jako nebytový prostor režimu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pronájmu nebytových prostor. Nebytový prostor může mimo vlastníka nemovitosti užívat jen ten, kdo má ohledně předmětného nebytového prostoru uzavřenu smlouvu. Pakliže s vlastníkem nemovitosti smlouvu o nájmu nebytového půdního prostoru nemáte, může vlastník žádat, abyste tento prostor vyklidil a uvolnil. Byla-li však půda uvedena jako příslušenství bytu v evidenčním listu, potom samozřejmě platí režim ochrany nájmu bytu jako celku a s uvolněním půdy nemusíte souhlasit. V případě sporu rozhodne místně příslušný soud o podmínkách uvolnění půdy a o náhradě.
DEREGULACEBydlíme v nájemním bytě v bytovém domě o 2 bytových jednotkách. Majitel domu se domáhá, abychom podepsali nájemní smlouvu, že se budeme podílet na opravách domu, např. fasády, opravě střechy, otvorových prvků při jejich výměně, plotu a podobně. Má na to právo?
Majitel domu vám mohl stanovit nájemné jen v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb. Jeho požadavky jsou v rozporu s touto vyhláškou a nemůže je na vás uplatnit. Smlouvu, kterou byste se k obdobnému zavazovali, striktně odmítněte. Jejím nepodepsáním se nic nemění na vašem nájemním vztahu. Majitel domu si musí uvědomit, že tyto náklady jsou jen a jen jeho povinností a že je nelze přenášet na nájemce. S pronajímatelem se však můžete dohodnout i na podílu při opravách domu, jako protislužbu můžete požadovat v dalším období snížené nájemné. S účinností zákona č. 107/2006 Sb., bude možné u nově uzavíraných smluv sjednat písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem též předání bytu do tzv. úpravy, tzn. že nájemce bude upravovat byt na své náklady a veškeré záležitosti vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem by měla řešit písemná smlouva.
Dům, kde bydlím, koupil nový majitel a zvedl všem nájemné o čtyřnásobek. Okamžitě jsme požádali majitele domu o rozpis nového nájmu. Kolik žádá za byt a kolik za přilehlé prostory (sklep, chodbu, záchod, společnou předsíň). Majitel to odmítl s odůvodněním, že to není jeho povinnost. Má pravdu?
Pravdu samozřejmě nemá. Počínání majitele domu je v rozporu s právními předpisy. Nájemné nemůže být majitelem domu libovolně zvyšováno. Současně je majitel domu povinen rozepsat nájemné tak, aby bylo zřejmé, že postupuje podle předpisu, tj. rozměry některých prostor pro výpočet nájemného použít celé, u některých jen jejich polovinu. Pokud váš majitel domu nechce své povinnosti plnit, jde to jen k jeho tíži a já vám doporučuji, abyste za těchto okolností platili stále stejný nájem. Žádné nebezpečí vám přitom nehrozí.
|
Úryvek z knihy: Rádce nájemníka bytu | |
|
1. díl: Nájem bytu je v ČR chráněn zákonem |
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
